產業園區越來越卷，咋整
文章類別:時事快訊
時間: 2023-11-04 10:35
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在經濟不斷發展和轉型升級的大背景下，產業園區作為推動區域經濟發展的重要引擎之一，扮演著越來越重要的角色，亦得到了政府、產業巨頭、“輕資產”運營商、創投機構等各方力量的持續關注！縱觀2023年，產業園區現狀如何，在招商、運營、數智化建設等方面，又該如何撥云見日，找準方向？這是所有產業地產人所關注和探討的焦點所在。
2023年，在政策紅利、技術創新和需求升級等多重因素驅動下，產業園區迎來前所未有的發展機遇，吸引多方下場入局。受此影響，產業園區在運營模式、管理模式等方面都發生了許多變化。如果要用一個字來總結最大變化，那就是：卷。
根據一份公開數據顯示，從2020年到2025年，全國產業園區以每年1.4億平方米的速度擴張，預計到2025年，全國園區總面積將突破62億平方米。與此同時，全國各地紛紛推行“工業上樓”模式，僅在深圳，5年就將建設1億平方米的產業空間。大量的低成本產業空間，不僅會對傳統寫字樓造成較大沖擊，也將改變產業園區市場的競爭格局。在優質企業資源有限的情況下，園區越建越多，勢必造成全國城市之間、園區之間開啟“搶人搶錢搶地盤”模式；
自90年代以來，至今全國已有上萬家城投公司。然而，大量城投公司缺少專業化、市場化的產業經營管理能力和經驗。面對經濟下行的嚴峻考驗，那些債務負擔重、資金缺口大、造血能力差的城投公司，如坐針氈，焦慮滿滿。針對如何招商、如何搭建產業生態、如何引入產業等問題，越來越多城投公司開始瘋狂調研、瘋狂對標，瘋狂學習。
雖然內卷加劇，前路崎嶇，但仍有破解之道，總結下來，可總結為四步，分別是：想到、規劃到、做到、做好。
第一步，想到。想到代表著認知同頻，戰略方向的統一。很多時候，園區董事長、主管領導以及具體執行人，其思路往往不一樣，這會給后續工作開展造成較大影響；
第二步，規劃到。規劃到代表著戰略已經想好，并開始制定相應的戰術，一園區一打法一預算一團隊，即花多少錢、請什么人，做多少事，達到什么結果；
第三步，做到。戰略戰術想好以后不是大量去做，而應選一最小或是代表型項目，去驗證戰略及戰術的準確性，通過最佳實踐，小而美的方式去試錯，不斷修煉內功；
第四步，做好。做好意味著可以將驗證成功的模式，在自己的項目中間橫向復制，或是提煉成輕資產輸出的模式，對外輸出“工具+方法論”，做到跳出碗里做鍋里，跳出鍋里做地里。
以深圳灣科技為例，2022年1月正式啟動了數智園區數字化建設項目，通過結合自身園區業務應用場景，從經營、用戶、業務、平臺四大視角出發，持續打造數字化鏈接與生態平臺能力，構建起“標準化、自動化、智能化”的高效運營體系，讓園區逐步從“產業空間模式”走向“生態運營模式”。點我了解，智慧園區數智招商方案
與此同時，深圳灣科技還通過總結園區開發運營經驗，形成了一套完整的可復制、可推廣、可輸出的具有深圳灣特色的輕資產擴張模式。目前，深圳灣科技已橫向地跳出“碗里”做“鍋里”，“接管”了深圳最大的“工業上樓”項目——新橋東先進制造產業園。該項目建筑空間超500萬平方米，是深圳市少有的大工程。此外，深圳灣科技又跳出了“鍋里”做“地里”，“接管”了成都市的白鷺灣科技生態園。
從“想到”，到“規劃到”，再到“做到”、“做好”，深圳灣科技的數字化升級經歷了完整的全流程，不僅讓園區經營管理“雙效”提升，同時也加快了園區產業創新生態系統構建，逐漸發展成為產業園區生態運營標桿企業。目前，產業園區供給總體過剩、優質企業資源相對稀缺，導致產業園區對于優質企業的“挖墻腳”式爭奪非常激烈，甚至同一城市不同區縣的園區之間都存在“以鄰為壑”的爭搶現象。我們說，適當的良性的競爭有助于行業的發展，但當園區忽略本地產業基礎，盲目“跟風”，以為拉到籃子里面都是菜，就會導致園區陷入同質化競爭的危機之中。
以“讓利”為核心的傳統招商策略，其效能早已日漸式微，園區要想真正引進企業、推動招商方案落地，關鍵在于一整套邏輯和支撐體系。而這一體系涉及地方管委會、城投公司雙重視角。所以，要解決園區招商問題，我們可從兩個層面展開分析。
一是市場訂單。招商的本質，是幫助入園企業做生意，城投公司要善于利用自身“國家隊”背書及影響力，在現有產業鏈的基礎上，為企業創造更多訂單增量；
二是成長資金。企業的發展離不開資本加持，在企業從1到N的成長過程中，城投公司可以通過產業鏈，給予企業必要的資金幫扶；
三是開放場景。聯合入園企業建設共享式展廳，集合“招商中心+運營中心+共享中心”于一體，做到每一次園區參觀，都是在幫企業做宣傳。除此之外，城投公司還應打造一整套數字化招商工具，圍繞拓客、判客、跟客、定客招商全流程，更好承接和促進客戶轉化。
一是講好園區故事，爭面子。要善于借助數字孿生、人工智能等技術講好園區故事，凸現園區品牌形象，爭取政府“站臺背書”，獲得更多資源。以雄安新區中交未來科創城為例，通過應用數字孿生CIM系統，項目的一切品牌、規劃和產品展示的內容，都能利用清晰、多層級的腳本設計，和多終端的適配性應用，來達到整合呈現的效果，讓人直觀看到項目未來的落成模樣。同時，借助動態動畫、視角切換、畫中畫等視覺強化手段，復雜的業務布局、規劃板塊、交通網絡、配套落位等關鍵事項，都能直觀、簡潔地展示和突出，從而不斷加深客戶認知。戳這里，打造園區黑科技，園區內外一盤棋管控
